遠見雜誌專題報
危老重建地主權益全解析
文／林芳如50＋FIFTY PLUS
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編按：2017年政府推出危老獎勵措施，台北市大安區浦城街有位屋主蘇興李有意聯合鄰居一同參與，不料過程一波三折，直到2021年才送件。其實，年近70的蘇興李，早就能送件申請，他卻偏偏等到條款原訂落日的最後一刻，為什麼？
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新與舊，如何取捨？ 台北市大安區浦城街有棟屋齡超過50年、樓高三層、地坪約54坪的透天厝，預計兩年半後，將連同隔壁約38坪土地，興建成一棟樓高八層的雙拼智慧宅， 一、二樓做商業用途，邀請咖啡廳、書店等店家進駐，三樓到八樓則做純住宅。
考量消防安全和耐震度 申請危老獎勵蓋新房
座落在浦城街的這棟老屋，鄰近臺灣師範大學，生活機能極好，目前產權為年近70的蘇興李所有。早年蘇父在浦城街蓋了自家房子，鄰人看到後，紛紛主動找上門，蘇家遂從木炭業踏入房地產界。
「附近每一條巷子，幾乎都有我們家蓋的房子。」
約莫20年前，老屋逐漸出現漏水跡象，重做屋頂防水層後，已解決漏水之患。不過，隨著屋齡日益老化，蘇興李也不免擔心：台灣地震頻繁，萬一哪天來個大地震，老屋結構承受的了嗎？
正巧，2017年5月，政府公布都市危險及老舊建築物加速重建條例，10％時程獎勵加30％容積獎勵，總計最高可達到40％容積獎勵。
得知政府美意，蘇興李陷入兩難：一方面，他對老屋有深厚的情感；另一方，台灣地震頻繁，老屋未必禁得起大地震的事實擺在眼前。相對的，新房子有消防、耐震規定，更能保護住戶的生命財產安全。
「這個過程對我來講很是糾結，我到底是要蓋，還是要保留？」反覆思量，蘇興李最後決定拆舊屋， 蓋新房。
危老重建 整合住戶意見不容易
蘇興李的房子前臨 8米巷，顧念和鄰居多年情誼，他原本尋思要整合隔壁、後面鄰居一起合建，共享基地利益，否則新屋落成後，鄰戶視野可能受影響。
隔壁鄰居亦屬透天厝，由 1 0 位兄弟姐妹共有，中間花費許多時間溝通、整合
，多數人皆有意願，僅其中 1 人不同意。最後，蘇興李的合夥人黃為杰依據土地法 3 4 條 之一，透過共有人得採多數決處分土地的法條，花費1億4000多萬
，整棟買下來。
隔壁的難題找到解方，後面房屋的整合卻一再受阻。後面是4層樓公寓，一層2戶，總計 8 戶，幾乎每一戶都同意，唯獨其中一戶無論提什麼條件，或公開估價詢問對方是否有意出售，對方都堅決不讓步。但因為是公寓，無法採用多數決，必須每一戶都同意才能改建。
「他一個人卡死全部。」每當黃為杰覺得整合無望，絕望之際，滿頭白髮的蘇興李就會說：「我們再等等看。」
這一等，就是 4 年。每一次開會討論，反對戶都是好像快同意了，但最後又全盤推翻，過程猶如「沒有終點線的馬拉松」。
眼看危老獎勵時程即將到期（原訂2020年 5月到期，後經立法院三讀通過延長 5年），兩人只好趕在去年送件，把握最高40％容積獎勵的黃金期限。
事已至此，本該告一段落，想不到送件、建造核發後，反對戶突然又找上門來
，詢問能不能一起參與，可惜已經來不及了。
「我等了你 4 年，你不娶我，我嫁了別人，你說可不可以再回來嫁給你？」黃為杰指出，在業界，偶爾會遇到想當「最後籤」的屋主， 他們常常陷入一種迷思，認 為把條件拉高，當最後一個同意的人，感覺好像非他不可、得到的糖最多，但實情往往是落得兩頭空。
銀行、營造廠、經建公開遴選 可降低風險
此外，近來詐騙猖獗，住戶也可能是因為擔心受騙，若怕建商釋放假消息，可以到地方政府相關單位詢問，了解自己的權利義務。
「蓋房子最重要是銀行、營造廠、經建公司，這些我們都公開遴選。」黃為杰說，當時浦城街有 5、 6 家銀行有意放款，他建議蘇興李考慮利率、條件再抉擇，並以同樣方式請經建公司開出條件、收費、保護機制。營造廠則從 2021年四月約莫半年後才發包定案。
「當這三個都公開遴選，環扣好之後，地主的風險會降低很多。因為你請款不是對我，是對銀行，建築師、結構技師也會來監工，地主自己也可以請一個第三方 公正的駐地監工主任，這樣大家都安全。」
黃為杰說，公開遴選全部的報價、材質，上網或打電話都查得到，如果你覺得報價非常便宜，可是寫的是很貴的東西，就表示有問題。「只要你肯花時間，一定可以看出細節的差異。」
民間很多危老案子談不攏，其實是無法三贏，地主認為不透明，整合者認為利潤不夠，建商認為成本、時間無法抓，三方面會就各自利益先架構成防禦
，都帶著盾牌，怎麼談判？
"應該把利益放桌上，大家以分大餅的方式來分配，看怎麼取捨"。
透明，才有談判空間。
屋主參與危老改建 常見的3種選項
屋主猶豫是否改建，也可能是因為不想再揹貸款，畢竟蓋新屋需要經費。
黃為杰分析，一般來說，建商都會提供幾個選項讓地主抉擇，前提是地主得先知道 自己的價值。 "現況不動產的價值是多少？價值出來以後，我們會換算，加獎勵、加容積，將來可以蓋幾坪，未來的價值我們也會算出來，未來價值跟現在價值中間就會有 價差"。 有價值，當然也有花費。蓋房子最大的金額，通常是工程款，其他還有管理費、代書費等。把帳算清楚之後，地主通常有3種選擇：
1
全額出資，融資興建
現在很多銀行積極參與危老改建，融資金額通常都能滿足每位地主的需求，如果你覺得可以揹貸款，那興建過程就由銀行出資，將來新房子蓋好後，轉成房貸。
新房子不一定要自住，亦可出租，租金正好拿來繳房貸。
2
賣掉權利，拿錢走人
危老獎例「對地不對人」，政府獎勵的是基地，產權賣給誰沒有影響
。
也許有的人沒有孩子，年紀大了也不想揹貸款，直接賣掉房子也是一種選擇。可是，如果按照現在的價格賣，屋主多半會吃虧；因此，建商可能提議參考未來價格，多給你未來價格1／3的利潤。拿到這筆錢之後，你不必等2、3年蓋新屋的時間，可以立刻到別的地方，例如回家鄉買大房子。
3
部分負擔，利益共享
第三個方式是利益共享。你幫我出工程款，我分享一半的利潤給你，將來至少有一部分房子是你的，但你必須願意等，等的起，因為蓋房子需要時間。
著手改建後，蘇興李在建築基地附近，只要走20步的地方租屋，每天都可以看見興建中的房子。
預計 2 年半，50幾年老屋的原址將 落成一棟智慧宅，電燈、空調採感應式，一樓大廳不設管理員，收件全面智慧化，管理費採網銀繳納，每一筆款項的用途每個人打開手機都看得一清二楚。
危老條例雖經立法院三讀延長，但獎勵逐年遞減，且預計2025年落日歸零。
改建獎勵是政府的美意，但往往整合地主意見這一關就遭遇許多困難。
如何讓更多危樓 變成新房子，提高執行動能是關鍵，而這是在上位者必須思考的事。
華泰銀行融資助攻
大安區危老重建案又添一例
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遠見雜誌深度採訪
50年透天將改建成新穎智慧宅，此為示意圖。
服務項目
委託興建與合建的差異
現行的危老改建條例 銀行支援100%興建成本費用 興建成本地主可在預售時售出抵償費用，或未來成屋時轉成房貸
由建設公司全權打理，營建成本由建設公司承擔
我有問題想詢問 !
答:其實都好，看您基地條件與自身需求來評估衡量，基地內每位地主可能有不同的需要，我們可以依據每位地主的需要，彈性幫地主規劃最適合 他的資產規劃。
例如 : 趁改建遺產節稅、包租代管 、以房養老、房產信託管理等等 。
委託自建好?
還是建商合建好?
我沒有資金
可以支付營造款，
也可以參與自建嗎?
答:可以的，危老條例的好處是銀行100 % 貸款給您，您可以將您分配到未來的房屋價值，在初期或預售時，部分或全部出售來支付您應負擔營造款項。
危老與都更
有什麼差異?
答:都更不需要100% 同意，但有最小面積限制，通常需整合鄰地，且需委員審議，程序繁瑣冗長。容積獎勵變化性較高。
危老重建需要100% 同意，面積無限制，小基地也可申請。審查迅速，通常半年內可完成，容積獎勵固定，穩定性高。
廠商如何選擇?
答:銀行、建經公司、營造廠商採公開遴選機制，並設定資格限制確保品質。
目前我們有合作的廠商有 : 黃士瑋建築師、麗高營造、華泰銀行 、安信建經、藝念集私設計公司。
合作流程?
答:前期評估及全體地主溝通、方案確認及委託簽約、工程營建及圓滿交屋。